房产律师开发商设置门槛，逾期办证的违约责任？

房产律师原告起诉事实与理由

原告（购房者）与被告（开发商）签订商品房买卖合同，购买被告（开发商）开发的房屋。

原告（购房者）已按合同约定履行付款义务。

截止至被告（开发商）提交资料报产权登记机关备案，逾期达1071天。

房产律师评析   

法院认为，原告（购房者）与被告（开发商）签订的《商品房买卖合同》第十五条约定以原告（购房者）结清房款并交纳办证资料及税、费作为被告（开发商）履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了原告（购房者）的责任。

依照《中华人民共和国合同法》第四十条  规定，涉案《商品房买卖合同》系被告（开发商）提供的格式合同，上述约定无效。

被告（开发商）依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。

被告（开发商）应当在房屋交付后的730日内将权属登记资料提交登记机关备案，被告（开发商）于2014年8月28日将涉案房屋交付原告（购房者），应在2016年8月29日之前将权属登记资料提交登记机关备案，被告（开发商）直至2019年8月5日才提交相关材料。

被告（开发商）构成违约。

因此，原告（购房者）有权要求被告（开发商）支付违约金。

法院认为被告（开发商）承担违约责任的截止日期为2019年8月5日。

被告（开发商）辩称原告（购房者）所主张的违约金已超过诉讼时效，法院认为，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。

原告（购房者）于2020年4月23日向法院提交起诉状主张被告（开发商）支付违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的新规定，原告（购房者）主张的2017年4月23日及此前的违约金要求，已经超过了三年诉讼时效，且原告（购房者）未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故原告（购房者）主张的逾期办证违约金应自2017年4月24日起计算。

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  规定，原告（购房者）有权根据合同约定要求被告（开发商）按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，被告（开发商）关于违约金过高的主张不能成立。

原告（购房者）主张律师费5000元，并提供委托代理合同，律师费发票予以佐证，法院认为原告（购房者）的主张符合双方的合同约定，法院予以支持。

综上，违约金数额，以951119.7元为基数，自2017年4月24日至2019年8月5日止，共计833天，按照日万分之一计算，违约金共计79228元。