开发商无证销售房屋构成违约，无权主张买卖合同纠纷无效

林某于2002年11月1日与开发商签订了《商品房买卖合同》，购买位于北京市朝阳区双旭花园联体别墅一栋，面积171平方米，房产总价为49.5万元，合同约定，开发商应在18个月内办妥房产证，否则，林某可拒付银行贷款与交物业费。合同签订后林某向开发商支付了首付款15.5万元，余款34万元开发商为林某担保办理了银行贷款。至2004年9月，开发商仍未办妥房产证，林某便开始拒付贷款，开发商只得为其垫付贷款七期共71674.27元。为此，开发商将林某诉至北京市朝阳区人民法院，诉请判令林某：1、赔偿垫付贷款七期共71674.27元；2、确认双方的《商品房买卖合同》无效；3、返还商品房并给付商品房使用费每月2500元；4、赔偿垫付的物业费、供暖费共计4878元。开发商的理由是，法律规定房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也不发生房屋所有权转移的法律效果。而且报批手续只办理到建设用地许可证和土地证这一环节，开工证，预售证等还没办理下来。故《商品房买卖合同》无效，林某应将在双旭花园连体别墅1排7号腾空后返还，林某自签订合同之日至其将房屋腾空返之日每月按2500元支付房屋使用费，林某给付为其支付的银行贷款71674.27元及所欠的物业费、供暖费共计4847元。

林某的代理人认为：双方签订的商品房买卖合同符合法律规定，合法有效，房屋已交付我方使用五年之久，合同应当继续履行。开发商无权对贷款主张权利。故不同意开发商的诉讼请求。

原审法院经审理查明：2002年11月1日，林某与开发商签订了《北京市内销商品房买卖合同》，合同约定：林某购买开发商位于北京市朝阳区黑庄户双旭花园联体别墅一栋，建筑面积171.18平方米，总价款为49.5万元。林某入住后每年向开发商交纳物业管理费，前两年之物业管理费为每月每建筑平方米1.5元，第三年依物价指数做相应调整。双方付款方式约定：林某首付款15.5万元，余款34万元办理银行贷款。另开发商承诺于契约签订之日起十八个月内办理完毕由北京市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋产权证》并交付林某，如开发商未按时履行承诺，林某可要求退房，或林某有权不退房且拒还银行贷款，同时拒交物业管理费，开发商应每月按总房款的万分之八向林某赔付违约金。

经查，开发商现已取得国有土地使用证及建设用地规划许可证，但至今未取得开工证，商品房预售许可证及房屋所有权证。

签订合同后林某办理了贷款手续，开发商于2004年9月10日至2006年6月5日期间共为林某偿还了七期贷款共计71674.27元。林某欠付2004年度至2006年度的物业费。

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然开发商未取得开工证及商品房预售许可证，但其已经取得了国有土地使用证及建设用地规划许可证，对土地及地上物有处分权。且林某在此居住多年，又继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当继续履行。开发商要求确认合同无效及返还房屋、支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。因林某至今未取得《房屋产权证》，按照约定其有权拒还银行贷款及拒交物业费。

据此，原审法院于2006年12月判决：驳回北京双旭房地产开发有限责任公司之诉讼请求。

判决后，开发商不服，，持原起诉理由及诉讼请求向北京市第二中级人民法院提起上诉，其请求二审法院依法改判，支持其全部诉讼请求。林某同意原判决。

二审中，双方当事人对原判决认定的事实无异议，本院予以确认。

另经本院查明：双旭花园项目原为违法建设项目，1997年11月，北京市建设工程项目执法监察领导小组决定对双旭花园项目的占地及建筑进行罚款，在处罚落实的基础上，由有关部门分别予以补办合法手续。开发商除已取得国有土地使用证及建设用地规划许可证外，北京市规划委员会、北京市朝阳区教育委员会已同意其易地建设人防建筑、北京市园林局及北京市公安局公安交通管理局已对该项目分别作出了绿化补偿费审核意见书和居住项目交通规划设计审核意见函。

本院认为：双旭花园项目虽原为违法建设项目，但已经有关部门处罚并同意补办合法建设手续。林某在开发商补办合法手续期间与开发商签订的房屋买卖合同，意思表示真实，应为有效，双方应当继续履行。开发商上诉认为合同无效的理由不成立，对其要求林某腾退房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，开发商应于合同签订之日起十八个月内办理完毕由北京市国土资源和房屋管理局颁发的房屋产权证并交付林某，如开发商未按时履行承诺，林某可要求退房，或林某有权不退房且拒还银行贷款，同时拒交物业管理费。因林某至今未取得房屋产权证，故其有权拒还银行贷款并拒交物业管理费。开发商的上诉理由均不能成立，其上诉请求应当驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下:驳回上诉，维持原判。