《房屋租赁合同》未到期，一出租方要求终止合同，应赔偿承租方的全部经营损失。
――北京西华饭店有限公司与北京前门宾馆有限公司提前终止租赁合同纠纷案
原告（反诉被告）：北京西华饭店有限公司
被告（反诉原告）：北京前门宾馆有限公司
代理律师：北京市安衡律师事务所主任潘泽河
案由：租赁合同纠纷
一 基本案情
2009年11月16日，原告北京西华饭店有限公司与被告北京前门前门宾馆有限公司签订《房屋租赁合同》合同。合同规定，北京西华饭店有限公司将位于北京市西城区月坛南街69号院分店76间客房移交给北京前门前门宾馆有限公司承包经营；承包经营期限为三年；租赁费每月250000元人民币，北京前门前门宾馆有限公司应于每月5号前缴清上月租赁费。承包合同还规定：当北京前门前门宾馆有限公司不按合同约定时间付款时，北京西华饭店有限公司可以单方面终止合同；合同有效期内，任何一方如不履行合同条款视为违约，另一方有权要求违约方赔偿经济损失。如有争议，协商解决。协商不成，双方均可向饭店所在地人民法院起诉。合同签订后，北京西华饭店有限公司如约履行了义务。201 0年1月，北京前门前门宾馆有限公司欠交房租已将近一个月，经多次协商没有结果。北京西华饭店有限公司为此将北京前门前门宾馆有限公司诉至北京市西城区人民法院。案经北京市西城区人民法院调解结案。
原告北京西华饭店有限公司认为，原被告之间签订的租赁合同是合法有效的，合同双方均应认真履行合同义务。现北京前门前门宾馆有限公司拒不履行交纳房租的义务并继续使用租赁客房营利，北京前门前门宾馆有限公司的行为严重侵犯了北京西华饭店有限公司的合法权益。综上所述，根据有关法律规定，北京西华饭店有限公司特诉至贵院，请求判令解除原被告之间的租赁合同，被告立即腾退承包用房并支付房租及相关经济损失，诉讼请求如下：
1、判令解除原被告签订的饭店经营承包合同，判令被告立即返还饭店经营承包用房；
2、判令被告立即支付2009年1 2月份的房租250000元人民币，并依据房租标准偿付自201 0年1月至腾退租赁用房期间原告的房屋使用费。
被告北京前门宾馆有限公司向法院揚提出反诉，认为，反诉原告自2009年11月1日始，是在原承包到期后续签合同，承包经营反诉被告属下北京西华饭店有限公司月坛分店为期三年，合同书约定了包括每月租金25万在内的相关条款。合同生效后，反诉原告按约向反诉被告支付10万元承包押金及当月承包费250000元之后没几天，反诉被告便不守信用，不仅拆除了原有的广告牌，还允许其他商户在反诉原告承租的范围内安装广告，并且不顾反诉原告的利益，进行多处内部装修、单方增收停车费，致使店客因计较停车而另住他店，反诉原告的经营收益因此严重受损，仅2009年11月份，反诉原告的收益同比下降了30余万元。反诉原告是应反诉被告的要求，改变以往由反诉原告法人代表个人承包经营的做法，由反诉原告法人单位承包经营。但当另行续签合同后，反诉被告却拒绝出具相关证件，并无理要求反诉原告的法定代表人对外声称为反诉被告的属下，致使反诉原告成为无法纳税的经营主体。为此，反诉原告曾无数次与反诉被告进行协商，终因无果才停止支付租金。因此，不同意反诉被告解除双方间租赁合同与给付租金的诉认请求，并提出以下反诉请求：
1、判令反诉被告继续履行合同，并为反诉原告出具相关证件便于反诉原告办理营业相关手续；
2、乱判令反诉被告返还双方约定的房屋使用面积及辅助设施、设备；
3、判令反诉被告赔偿因装修与违约给反诉原告造成的损失682996元；
二、各方观点
原告（反诉被告）：双方的《房屋租赁合同》规定，当北京前门宾馆有限公司不按合同约定时间付款时，北京西华饭店有限公司可以单方面终止合同，现北京前门宾馆有限公司拒不履行交纳房租的义务，其行为严重侵犯了北京西华饭店有限公司的合法权益，北京西华饭店有限公司请求判令解除与北京前门宾馆有限公司之间的租赁合同、立即腾退承包用房并支付房租及赔偿相关经济损失合法有据。
被告（反诉原告）：反诉被告不守信用，拆除原有广告牌，允许其他商户在反诉原告承租的范围内安装广告，并不顾反诉原告的利益，进行多处内部装修、单方增收停车费，致使反诉原告经营收益严重受损。同时，反诉被告拒绝出具相关证件，无理要求反诉原告的法定代表人对外称作为反诉被告的属下，致使反诉原告成为无法纳税主体，反诉原告在无数次与反诉被告进行协商无果后才停止支付租金，完全是反诉被告故意违约造成的结果，责任不在反诉原告。
三、争议焦点
1、原告是否存在严重违约行为？被告的承包经营是否因此受到原告影响并造成损失？
2、被告拒付租金是违约还是抗辩？
3、原告请求解除饭店经营承包合同是否应按被告同比受益进行补偿？
六、代理意见
（一）双方签订的《房屋租赁合同》合法、有效，对双方均具有约束力，应依约全面履行。
（二）原告不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定的解除《房屋租赁合同》的约定条件和法定条件。
（三）原告的行为已对被告构成严重违约：
1、被告不守信用，不仅拆除了原有的广告牌，还允许其他商户在出租房屋内安装广告，并不顾反诉原告的利益，进行多处内部装修、单方增收停车费，致使被告客源大减，仅11月份收入同比就下降30余万元，经营收益因此严重受损。
2、双方在《房屋租赁合同》约定是由被告法人单位承包经营。但原告却拒绝出具相关证件，并无理要求被告的法定代表人对外声称是原告的属下，致使被告成为无法纳税的经营主体，经营因此受阻。
（三）原告给被告造成损失事实存在，应当赔偿。
原告的法定代表人此前三年，一直承包经营涉案房屋进行饭店、住宿经营活动，其收益全部由原告入账，有账可查。涉案《房屋租赁合同》只是变换了经营主体，仍是原班人马在经营，收入同样受日报原告接受监督。由于原告的多次持续严重违约，致使被告经营收益因此严重受损，应如实赔偿。
七、法院审理结果
北京市西城区人民法院
民事调解书
(2010)西民字第3436号
原告（反诉被告）：北京西华饭店有限公司
被告（反诉原告）：北京前门宾馆有限公司
案由：租赁合同纠纷
本院于2010年2月8日立案受理了原告北京西华饭店有限公司有限公司诉被告前门宾馆公司房屋租赁合同纠纷一案。依法由代理审判员张达适用简易程序公开进行审理。2009年11月16日，原告与被告签订饭店经营承包合同，约定被告承包经营位于西城区月坛南街69号院月坛分店76套客房及其附属设施。现原告以被告欠付租金为由，诉至法院，要求解除双方签订的饭店经营承包合同；要求被告腾退承租房屋，并支付日止的房屋使用费(标准按每月25万元计算)。经查，被告主张，因原告装修改造，导致被告经营受损，如原告解除承包经营合同，会给被告造成巨大的营业损失，要求原告予以补偿。另，被告购置的饭店设备(详见清单)价值97 360元，要求原告予以补偿。如原告同意补偿，被告可以将欠付房租支付给原告，并同意解除合同，腾退承租的房屋。
本案在审理过程中，双方当事人请求本院确认其自行达成的如下协议：
一、二O—O年三月十五日，原告北京西华饭店有限公司与被告北京前门前门宾馆有限公司签订的饭店经营承包合同解除。
二、二O—O年三月十五日二十四时前，被告北京前门前门宾馆有限公司将西城区月坛南街69号院月坛分店76套客房及附属用房腾退，交予被
北京西华饭店有限公司。
三、二O—O年三月十五日前，原告北京西华饭店有限公司补偿被告北京前门前门宾馆有限公司一百四十万元人民币。
四、二O—O年三月十五日前，被告北京前门前门宾馆有限公司支付原告北京西华饭店有限公司二OO九年十二月至二O—O年三月十五日期间 房租，具体数额由双方核算。如核算不清，原告北京西华饭店有限公司有权拒绝支付被告北京前门前门宾馆有限公司一
百四十万元人民币。
五、有关被告北京前门前门宾馆有限公司购置的饭店设备，归原告北京西华饭店有限公司所有，被告北京前门前门宾馆有限公司放弃此项权利。
案件受理费二千五百二十五元，由原告北京西华饭店有限公司有负担一千二百六十二元五角(已交纳)，由被告北京前门前门宾馆有限公司负担一千二百六十二元五角(于二O—O年三月十五日前交纳)。
双方当事人一致同意本调解协议的内容自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。
上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。
八、案件分析与启示
该案是承租人运用拒付租金方式行使抗辩权的典型。诉讼前，出租人设障阴止承租人经营，承租人以拒付租金进行抗辩。双方为此反复交涉无果。作为承租人的代理人建议，设法促使出租人起诉，承租人再以反诉请求出租人赔偿。由于出租人提供的格式《房屋租赁合同》存在严重缺陷，出租人为防止托延租期扩大损失，在法官的主持下，达到承租人滿意的调解效果。案件还被北京市高级人民法院作为调解佳典制成影视片在北京电视台播放。
