房产律师|没有购房资格，签定的认购书有用吗？案情简介

    2013年12月1日，高先生来到XX房地产开发公司售楼处，想要购买一套房屋，但由于本地限购方针，高先生只有在一个月后社保满足条件了才有购房资历，售楼人员表明能够先签定《认购书》，认购书中两边约好了高先生须于认购书签署之日起60日内到项目签约中心与被告签定《商品房预售合同》。签定本合同时，支付定金10万元作为两边缔结预售合同的担保。一个月后高先生由于种种原因未能获得购房资历，因而向开发公司主张解除合同，退回定金。开发公司表明这是高先生的差错，定金不能退。两边诉至法院。

    经审理，法院以为：虽然开发公司在签约时已经过《认购书》的形式告知了原告签约的危险，但并不能否认被告明知原告归于限购目标的现实。而在两边均明知原告归于限购目标的情况下，仍签定《认购书》导致无法签定预售合同，而现该《认购书》实践已无法实行，故原告要求承认《认购书》解除并要求被告交还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。

北京房产律师

    法令分析

    1.认购书的法令效力。

    商品房的认购书，在法令性质上归于商品房买卖合同的预定合同，即认购书的约好内容是合同两边在一定条件下签定房屋买卖合同。从法令效力上讲，认购书是独立的合同，合同两边依据约好承当权利义务。因而购房者在签定认购书时也需要认真审查约好条款，以免产生法令纠纷。

    2.是否归于合同无效。

   北京房产律师| 在签定认购书时，高先生没有购房资历，许多人以为不符合行政强制性规则，因而合同无效，这是对合同法规则的误解。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说（二）》第十四条规则：“合同法第五十二条第（五）项规则的‘强制性规则’，是指效力性强制性规则。效力性强制性规则相对应的是管理性强制性规则，本案中关于房屋限购方针的规则归于管理性强制性规则。本案中，签定的《认购书》系两边的实在意思表明，且不违背法令、行政法规的强制性规则，当属合法有用，两边均应按约实行。

    3.定金怎么处理。

     房产律师依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第四条，出卖人经过认购、订购、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能缔结商品房买卖合同，应当依照法令关于定金的规则处理；因不可归责于当事人两边的事由，导致商品房买卖合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。判别不可归责于两边，主要是看是否违背预定合同中的诚信谈判义务，本案中两边在签定认购书时两边关于认购资历的问题均明知，后期因该问题导致无法签定买卖合同，对此两边均有差错，应别离承当违约责任，即对二者均适用定金罚则，一方丧失定金，另一方双倍返还定金，相互抵消后，给付定金的一方当事人能够收回悉数定金。