与开发商解除购房合同不必然要承担违约责任
现实生活中签订了购房合同后反悔的人非常多，特别是在当今经济低迷、烂尾频发的情况，很多人在购房交纳了定金、甚至交纳了首付后不愿意再履行购房协议，但是又希望能收回定金，或者不承担巨额的违约金。那么，怎么解除购房（认购）合同能把定金要回来，怎样解除购房（认购）合同不承担违约金？如果承担违约金，是多少？
一般来说，如果购房者在买房行为后产生反悔之意了，如果具备以下情形，可以与开发商解除购房合同并且不承担违约责任，要求开以商承担返还定金或者首付款并承担资金占用期间的利息。
1、延期交付的房屋。到了开发商和购房人约定的交房日期后，却迟迟都得不到开发商通知入住的消息。根据现在《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
3、房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
二、可以与开发商协商解除购房合同不承担违约责任的情形
根据《中华人民共和国民法典》中的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
三、可以与开发商解除合同承担违约责任的情形
如果不具备法定的解除条件，也不能与开发商协商解除购房（认购）合同，只能向开发商通知解除或者诉讼解除购房（认购）合同，即合同一方可以向开发商发通知函，告知开发商解除合同，或者向法院提起诉讼，请求法院判决解除合同。此种情形下，违约方必须承担相应的违约责任。也就是说，你可以解除购房合同，不过可能要交违约金。
四、根据第三种情况解除购房合同时，应如何承担合理的违约金
（一）违约金的支付原则
在我国相关法律中，并没有规定房屋买卖合同违约金的具体金额。但是当事人在签订购房合同时，可以做出约定，即可以约定具体数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
一般来说，在实践中，如果双方约定的违约金，低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。如果约定的违约金，过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
此外，《中华人民共和国民法典》有规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
（二）违约金的计算方法
1、当事人约定一方在违约时，违约方需要按照违约情况向对方支付具体的金额的，其违约金就这个具体的金额;
2、当事人没有约定具体的数额，而是约定了违约金的计算方法的，那么违约金需要根据你们约定的计算方法来计算的。
（三）合理承担违约责任
但是，由于我国对于违约金的支付原则是填平原则，即违约的损失相当于因违约给对方造成的损失。因此，违约方对于违约金约定过高的，可以要求减少，对于违约金约定过低的，可以要求增加。举例说明，买卖双方对于违约金的约定是房款的20%，房款如果是500万，则违约金为100万。如果买方违约时，房价实际上是上涨的，那么开发商实际上没有损失。买方可以以此主张开发商没有损失，不承担违约责任。
律师建言：合同一旦签订，一般都是合法有效的。因此，如果解除，一定要慎重，以免遭受不应有的损失。
