名为房屋买卖实为借贷债权担保
——蒋某诉陈某、杨某某、吕某某房屋买卖合同纠纷案相关法律问题分析
近年来，民间借贷与房屋买卖捆绑的交易模式屡见不鲜。一些贷款公司假借代理售房、以房抵债、买卖担保等名义，打着法律禁止流押的擦边球，交易各方均面临较大风险。本案通过穿透式审判思维，剖析真实法律关系，认定三方当事人就房屋买卖所达成的合意构成通谋虚伪意思表示，应属无效，并依照房屋买卖背后隐匿的真实债权担保意思作出处理。
一、据以分析的案例
原告蒋某诉称：2017年11月14日，我与陈某签订了二手房买卖合同，约定陈某将其个人名下位于北京市西城区三庙街14-311房屋出售以400万元的总价出售给我。次日，我按照合同约定以银行转账方式支付陈某定金100 000元。同年12月双方去建委做了资质审核，审核通过后，陈某以种种借口不同意将房屋出售给我，并且拒绝退回我支付的定金，按照合同约定我有权向陈某要求双倍返还定金。因陈某与杨某某是夫妻关系，且房屋买卖合同是陈某代表夫妻二人共同签订，故请求法院判令：1.请求法院判令解除蒋某与陈某签订的《二手房买卖合同》；2.请求法院判令陈某、杨某某返还蒋某定金100 000元；3.请求人民法院判令陈某、杨某某依照买卖合同约定赔偿原告定金100 000元；4.本案诉讼费由陈某、杨某某承担。
陈某辩称：我和蒋某没有买卖房屋的真实意思，签订二手房买卖合同是为我向吕某某借款380万提供担保，事实上，蒋某从未向我提出过履行房屋买卖合同的请求，我向蒋某多次借过款，有用房屋买卖担保借款履行的交易习惯，因此双方签订的房屋买卖合同无效。我已于2018年1月18日向吕某某还清了借款，担保也失去效力。而且，涉案房屋上有我向蒋某妻子刘某借款230万的抵押登记和向银行借款150万的抵押登记，我向吕某某借款就是为了偿还上述抵押借款，如果我与蒋某的房屋买卖是真实的，蒋某和刘某扣除借款后，再将剩余款项支付给我，我再偿还银行借款即可，没必要还向吕某某借款。
杨某某辩称：对陈某签订借款合同和二手房买卖合同均不知情，也拒绝追认。2018年1月，陈某告诉我向蒋某借款把房子抵押了，为解抵押向某投资管理公司借款380万元。
吕某某述称：我与陈某签订了380万元的借款合同，为陈某偿还银行贷款做垫资，当时蒋某也在场，陈某支付给我垫资费99800元。陈某借款没有提供担保，我能给陈某贷款，是因为陈某与蒋某签了房屋买卖合同，陈某卖了房，有了房款，就可以还我借款了。
法院经审理查明：坐落于西城区XX号房屋所有人为陈某，建筑面积50.74平方米。陈某与杨某某系夫妻关系。陈某、杨某某（甲方）与蒋某（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，交易价格为单价每平方米78833元，总价400万元，乙方于合同签订之日向甲方支付购房定金10万元。第三条付款时间与办法1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在缴交税费当日支付首付款（含定金）10万元给甲方，剩余房款380万元申请银行按揭。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在缴交税费当日支付首付款（含定金）10万元给甲方，剩余房款380万元于产权交割完毕当日付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起3天内将交易的房产全部交付给乙方使用。落款处有陈某和蒋某签字，无签署日期。2017年11月15日，蒋某通过银行转账向陈某支付10万元。
2017年11月16日，吕某某与陈某、杨某某签订《借款合同》，约定借款金额为380万元，借款期限30天，自2017年11月16日至2017年12月15日止，利息为月2%，陈某以涉案房屋抵押给甲方作为担保。落款处有陈某和蒋某签字。
2017年12月12日，蒋某通过西城区房屋管理局服务大厅提交了购房资格核验申请。同日，陈某与蒋某签订了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》。
吕某某、刘某某、尚某均为某投资管理公司员工。某投资管理公司出具资料交接表显示：于2017年11月14日收到陈某交来的身份证、户口本、房产证、二手房买卖合同、中国银行卡及U盾等；2018年1月18日款已结清，以上资料已归还，陈某。陈某与刘某某的微信聊天记录显示：2017年12月15日、12月17日、2018年1月6日，陈某表达希望刘某某帮忙宽限还款日期。2018年1月8日，刘某某发送微信，“咋回事，今晚没结果，明天我们的贷后就要处置房产啦。”尚某在2018年1月18日的一份派出所询问笔录中称：今天单位领导吕某某安排我陪陈某办理房屋核验注销，钱到账后把房产证等证件归还，陈某的女儿转了380万给我们，但还有9万多利息没还，我没给她房本，她报了警。
涉案房屋上存在权利人为上海某银行北京分行和刘某的抵押登记，上述抵押登记分别于2017年11月27日、11月20日注销。蒋某与刘某系夫妻关系。陈某与蒋某之间有民间借贷往来。
北京市西城区人民法院作出判决：一、本判决书生效之日起七日内，陈某、杨某某返还蒋某100 000元；二、驳回蒋某的其他诉讼请求。宣判后，双方均未提出上诉，判决已发生法律效力。
法院生效判决认为：民事法律行为应当具备意思表示真实的条件。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，蒋某持其与陈某、杨某某签订的《二手房买卖合同》，以陈某、杨某某收受定金后不履行合同义务为由，要求陈某、杨某某双倍返还定金。陈某、杨某某主张涉案《二手房买卖合同》是陈某、杨某某向吕某某借款的担保，应为无效，合同约定的内容并非双方当事人真实的意思表示。本院结合在案证据及双方当事人陈述，对《二手房买卖合同》效力作出判断如下：首先，付款方式作为二手房买卖合同的关键条款，合同既约定了陈某通过贷款方式支付，又约定了陈某以一次性付款方式支付，庭审中蒋某对此并未作出合理解释，此外对于付款时间、过户时间等重要事项均未作出约定，不符合正常的合同签订形式。此外，作为合同相对方的杨某某表示对陈某签订《二手房买卖合同》不知情，且明确表示对上述合同不予认可，没有出售房屋给蒋某的意思表示；其次，陈某、杨某某于2017年11月16日向吕某某借款380万元并于2017年11月15日预先向吕某某支付了99 800元；而陈某与蒋某签订的《二手房买卖合同》虽然约定房屋交易价格为400万元，但购房款组成是由首付款（含定金）10万元及剩余房款380万元组成，陈某向吕某某的还款金额与陈某出售涉案房屋的售房款金额，二者高度吻合，且陈某亦是在收到蒋某支付的10万元当天向吕某某支付了99 800元；再次，蒋某未提交证据证明涉案《二手房买卖合同》签订后，其要求过陈某履行合同义务，双方虽然办理了购房资格核验和房源核验，但办理核验的时间恰好是在陈某向吕某某借款到期，陈某表示无力还款希望能够宽限还款日期之时，且双方此后再无履行其他合同义务，违背交易常理；最后，吕某某认可涉案《二手房买卖合同》是陈某向其借款的担保。陈某向吕某某借款380万元，并约定以涉案房屋作为抵押担保，吕某某并未要求办理抵押登记，而是在借款时收存了陈某与蒋某签订的《二手房买卖合同》，在借款到期陈某不能按时还款时，通过刘某某作出了如果不能还款就要处置房产的意思表示，并且在陈某还款后，吕某某安排尚某去办理房屋核验注销，并将含《二手房买卖合同》在内的收存文件退还给陈某；再行结合各方均认可蒋某的朋友刘某某系陈某向吕某某借款的介绍人，陈某和蒋某均认可在以往民间借贷关系中，二人有将房屋买卖作为借款担保的交易形式。综合上述情况，本院有理由相信，涉案《二手房买卖合同》的签订实际上是一种担保吕某某债权实现的行为，涉案《二手房买卖合同》的约定是陈某与蒋某之间虚伪的意思表示，因此涉案《二手房买卖合同》本身作为伪装行为应属无效。蒋某要求解除涉案《二手房买卖合同》并要求陈某、杨某某承担定金罚则加倍返还定金，本院不予支持。但合同无效后，陈某因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，在无相关证据的情况下，该笔债务属于夫妻共同债务由陈某、杨某某连带返还，故本院对蒋某要求陈某、杨某某返还10万元的诉讼请求予以支持。
二、评析意见
出借人为保证资金安全寻求担保本属正当，但其出于非法目的，通过团伙协同、明确分工，将民间借贷与各类房屋买卖捆绑，意图在借款到期后直接获得借款人房产，采用违法形式快速收回本息并赚取超额利润，则为法律所不允许。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条第1款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。然而，虽然司法解释已经对该类案件审理作出明确规定，但仍有一些贷款公司不断“创新”交易模式、试探法律底线。本案例就是一种新浮现于司法实践的交易设计模式—资金出借人、房屋买受人扮演不同角色，构建利益相关链条，以借款人向买受人（借款人以外的第三人）出售房屋形式为出借人提供担保。我们在审理该类案件时，不能机械适用合同相对性原则，将买卖合同和借款合同视为两份独立的合同进行裁判，而是应当贯彻穿透式审判思维，在抽丝剥茧厘清事实后，揭示三方当事人真实的法律关系并依法作出裁判。本文从三个方面对本案所涉及的法律争点问题和裁判思路、方法论述如下：
本案买受人蒋某依据其与出卖人陈某签订的房屋买卖合同，主张解除合同并要求陈某承担定金罚则，而出卖人陈某出示了其作为借款人与出借人吕某签订的借款合同，抗辩其与蒋某签订的房屋买卖合同实为其向吕某借贷债权的担保，并主张房屋买卖合同而并非双方真实的意思表示无效。由此，本案争议焦点应确定为涉案房屋买卖合同是否系借贷债权担保。
（一）对两份合同订立及履行的关联性进行穿透审查
为解决争点问题，首先要审查买受人蒋某、出卖人（借款人）陈某、出借人吕某三方当事人之间两两签订的、表面看起来完全独立的两份合同，在事实上能否穿透。所谓穿透，顾名思义就是对于某个事物的表面现象进行由表及里的追查，打开事物的外壳，对内部的结构进行逐层的剖析，并获知其最终层次的构造或相关安排。因此，在审理中不能被当事人之间签订的合同名称所误导，要跳出当事人两两之间签订的合同所展示的法律关系，着重对两份合同的订立和履行有无关联关系进行审查，从而审视当事人之间真实的交易目的，发现关联交易背后隐藏的法律关系，形成对案件实质的正确判断。
本案中，首先，房屋买卖合同的约定内容不符合正常房屋买卖交易安排。经审查合同内容，双方对于交易价款、付款方式等房屋买卖合同的关键条款约定不明，既约定了交易价格为400万元，又约定了付款金额为390万元，在付款方式上既约定了通过贷款方式支付，又约定了一次性付款方式支付；另首付款支付时间约定为缴税之日以及缴税后申请银行按揭的情况也与通常交易习惯不符；此外，双方对合同签订时间、逾期交房、逾期付款、逾期过户、抵押权解押等房屋交易关键环节及常规问题均未约定，据此，难以认定双方系正常交易。
其次，房屋买卖合同和借款合同在签订上存在依存关系。房屋买卖合同签订后，出卖人陈某将房屋买卖合同连同身份及房产证件一并押给借款人吕某所在的某投资管理公司，而后陈某作为借款人与出借人吕某与签订了借款合同，借款合同签订时，同时作为借款介绍人和房屋买受人的蒋某亦在场。另外需要引起注意的是借款合同中约定的借款金额与房屋买卖合同约定的付款金额高度吻合，借款合同中约定以涉案房屋作为抵押担保，但并未办理抵押登记。
最后，房屋买卖合同和借款合同在履行上存在牵连关系。房屋买卖合同签订后，买受人蒋某虽然形式上向出卖人支付了定金，但自始至终双方并未进行房屋买卖的实质性交易，仅在借款合同约定的借款期限届满前进行了网签信息填报。与此同时，陈某借款逾期后，出借人吕某通过某投资管理公司人员向借款人陈某作出了再不还款将处置房产的意思表示，这与借款期限届满后，贷款人未受清偿时，通过实现担保权受偿的特征相吻合。并且，陈某还款后，出借人吕某安排某投资管理公司人员去办理房屋登记注销，此后买受人蒋某便未再提出过继续履行房屋买卖交易，进一步佐证了房屋买卖交易之目的为向借贷提供担保。
通过对两份合同进行穿透审查可知，本案所涉房屋买卖合同及借款合同系紧密连接、不可分割的整体，房屋买卖合同实质是为借款合同项下借贷基础债权的担保，本案应穿透《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条规定进行适用。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条第1款规定当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。该条规定结合《中华人民共和国民法典》第146条规定进行理解，传达着对所谓“名为实为”法律关系判断时，应依据各方真实的意思表示确定法律关系的基本思想。因此应对“当事人”的主体范围做扩大解释，不能简单基于表面文义，解释为适用该司法解释的前提限于买卖合同与借贷合同的相对人为同一。因此，本案查明的借款人系以向第三人出售房屋形式为出借人提供担保也应穿透适用该司法解释相关条款的处理原则。
（二）涉案房屋买卖合同系借贷债权担保的定性
《中华人民共和国民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。通谋虚伪行为，即行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在以假意掩盖真意。通谋虚伪行为包含两个行为：一是伪装行为，即行为人和相对人通谋表示虚假意思的行为；二是隐藏行为，即被伪装行为所掩盖的，代表行为人和相对人真实意思的行为。通谋虚伪行为应具备四个要件：一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。根据前文的分析论证，本案三方当事人就房屋买卖所达成的合意构成通谋虚伪意思表示，分析如下：
1.伪装行为房屋买卖合同之效力。本案中，买受人蒋某、出卖人（借款人）陈某、出借人吕某通过意思表示两两签订了房屋买卖合同和《借款合同》，满足“须有意思表示”第一要件。陈某始终表示其签订房屋买卖合同之目的就是为向吕某借款提供担保，显然其表示与意思并不一致，且对此有明确认识。从吕某来看，其知晓涉案房屋上已存在380万元的抵押登记，其再行设定抵押权作为己方债权的担保已无实际意义，庭审中其亦认可房屋买卖合同是对其借贷债权的担保，从吕某作为资金出借方的法律地位以及其在两份合同履行过程中的主导作用来看，足以证明其对与陈某就以房屋买卖担保借款债权的意思达成一致，且其系该交易模式的控制方。最后，蒋某虽然主张其与陈某是真实的房屋买卖合同关系，对陈某以出售房屋担保借贷的意图一无所知，但纵观前述房屋买卖合同在细节设计上的诸多疑点，蒋某同时作为借款介绍人和买受人的双重身份，以及蒋某在房屋买卖合同签订后借款合同约定的借款期限届满前并无房屋买卖的实质性交易行为，再行结合蒋某与陈某既往民间借贷的交易习惯等证据，足以证明蒋某始终知悉房屋交易是否履行取决于陈某的借款偿还情况，这与蒋某坚持的完全不知情的观点显然相悖，应当认定蒋某对陈某以房屋买卖担保吕某借款债权的意思达成一致。
总结上述分析，在房屋买卖法律关系层面，三方当事人均没有真实购买并交易房屋的意思，因而相关意思表示行为均满足《中华人民共和国民法典》第146条通谋虚伪表示的构成要件，因此本案房屋买卖合同作为伪装行为体现的房屋买卖合同关系应当认定为无效，对于蒋某主张解除合同并依据该房屋买卖合同要求陈某承担定金罚则的请求，法院应不予支持，但陈某基于无效合同取得的财产应予返还。
2.隐藏行为借贷债权担保之处理。买受人、出卖人（借款人、出借人三方当事人以房屋买卖合同作为伪装行为，意在以假意掩盖真意，三方之间的通谋虚伪表示背后还存在一个隐匿行为，他们彼此知悉对方内心的债权担保的法律目的，因而还隐藏了一个真实的债权担保意思，该担保行为，按照《中华人民共和国民法典》第146条规定，依照有关法律规定处理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条第2款规定：按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。该条规定了强制清算义务，排除了流质契约后果，即在借款人不能清偿债务的情况下，出借人不能直接取得担保房屋的所有权，而是需要申请对担保房屋进行拍卖，并且要将拍卖所得价款多余部分返还给借款人，有利于保护在买卖合同订立阶段处于弱势地位的借款人的利益。但具体到本案中，借款人已偿清本息，出借人的担保权已消灭。但因各方均未提请法院解决债权担保项下权利义务关系问题，考虑到民事诉讼中“不告不理”的诉讼原则，本院在判决中未对该隐匿行为作出认定。
本文来源：北京审判公众号
