《民法典》实施前，因没有具体的有关于居住权的法律规定，司法实践中应用并不广泛，法院的自由裁量空间很大。《民法典》专设第十四章，明确了居住权的法律要件，为日后行使居住权提供了法律依据。本文将以本所实际承办的案例，对于居住权的设立方式和效力进行解读。

一、案情简介：

王某夫妻育有三子，原告系王某长孙，出生于2000年9月，2000年12月，原告在王某夫妇居住地报出生，户籍登记于该居住地且一直居住在被拆迁房屋。2003年，王某夫妇居住地拆迁，王某与拆迁人签订了《危旧房改造回迁购房协议书》，协议书确定原告为安置人口，回迁房的面积按照每被安置人口15平米进行优惠安置。2011年，安置房取得房产证，2019年，王某夫妇相继去世，因未留有遗嘱，王某夫妇三子诉诸法院要求法定继承。

原告因未在案涉房屋居住，对其在案涉房屋的利益不能确定，故到安衡所咨询。安衡所根据其陈述，结合其提交的相关材料，对照《民法典》的相关规定，答复其在案涉房屋享有居住权。原告委托安衡所律师对其居住权利益进行诉讼。

二、法院判决：

法院经审理认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。根据已查明的事实，案涉房屋系拆迁而来，在案涉《危旧房改造回迁购房协议书》中明确载明原告为被安置人中，原告作为被安置人，享有相应安置利益。且该协议书中的安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的价格，系与安置人口数量有关，被拆迁人在取得案涉房屋时已实际享受了该价格优惠，故原告作为被安置人口，有权居住使用案涉房屋。

一审判决：确认原告对案涉房屋有权居住使用。

三、律师说法：

       从这个案例，我们可以看出，居住权虽有别于所有权，但除了不能处分，从使用功能上与所有权并没有什么不同。此外，居住权的取得，多基于亲属关系或扶养扶助关系而产生，带有一定的身份属性。本案原告对于居住权的取得，基于出生时落户，与爷爷奶奶共同生活。而且，即便落户时的房屋被拆迁，爷爷奶奶已经死亡，原告对于回迁房屋仍然还有居住权。但不同于所有权的是，居住权不能转让、不能继承。比如文中原告如果去世，其爱人、子女并不能依据婚姻关系取得原告对于案涉房屋的居住权。原告对于案涉房屋的居住权，将随着原告生命的终结而丧失。对于设立了居住期限的居住权，则将随着期限届满而终止。

那么，《民法典》下的居住权有哪些法律特征？有哪些设立的具体方式？如何正当行使居住权并保证居住权的效力？居住权成为新的物权种类后，购房人需要注意哪些问题？

（一）居住权的法律特征：

居住权设立的目的，是通过法定的方式确定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。作为一项新物权，需要办理物权的设立登记及注销登记。为避免不必要的麻烦，当事人在签署居住权协议或订立遗嘱时，应同时办理设立登记，以确保居住权依法有效，并据此对抗其他权利人。基于此，居住权有以下法律特征：

1、居住权可通过协议或遗嘱确立，是一种基于他人房屋所有权而产生的用益物权。另外，通过法院判决或调解也可以有效设立居住权。

2、居住权仅限于在住宅上设立，主要用途是满足生活居住需要，而非商业收益。

3、居住权经登记后设立，自居住权期限届满或居住权人死亡时消灭。居住权消灭的，应及时办理注销登记。

4、居住权一般无偿设立，设立居住权的房屋不得再行出租。

5、居住权只能居住权人本人享有，不得转让，其法定继承人也不得继承。

6、设立居住权的房屋转让或被继承的，不影响居住权人继续占有、使用房屋。

（二）居住权的设立方式：

1、签订合同。当事人订立居住权合同是设立居住权最主要的形式。通过订立居住

权合同设立居住权的，必须到登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

2、建立遗嘱。住宅所有权人可以以遗嘱的方式为他人设立居住权，即住宅所有权人在自己的遗嘱里明确为他人设立居住权。以遗嘱方式设立居住权，包含以遗嘱继承方式设立居住权和以遗赠方式设立居住权两种情形。

3、法院判决。除规定的以合同和遗嘱方式设立居住权外，居住权还可以通过法院判决的形式设立。比如本案居住权的设定，就是通过法院判决的方式来确定的。民法典第229条明确规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。司法实践中，如离婚判决时，法官可以依法将居住权判给一些有特殊需要的人，这也是依法律规定设定居住权的一种方式。

（三）居住权的生效要件

《民法典》第368条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。因此，在当事人通过协议或者遗嘱、法院裁判文书确定了居住权之后，需要到登记机关进行居住权登记，居住权经设立登记后才生效，对相关各方具有法律约束力。如果不办理登记，不能对抗他人。

（四）居住权设立的几种情形

居住权作为一种新的物权类型，一般发生在以下几种情形：

1、结婚后在个人房产上为配偶登记居住权；

2、离婚后在自己的房产上为前夫/前妻设立一定期限的居住权；

3、重组家庭中的一方，在个人房产上为配偶设立居住权；

4、独居老人在房产上为照顾自己较多的保姆或其他人设立居住权；

5、以房养老时，可以在房子上为自己保留居住权；

6、债务人为债权人设立居住权，作为债务履约的担保增信措施。

（五）购房时如何避免购买设立了居住权的房屋

   由于居住权的法律特征，设立居住权的房屋转让或被继承时，并不影响居住权人继续占有、使用房屋。因此，二手房买卖时，购房人要避免购买设立了居住权的房屋，这就要求购房人在购房时在合同中明确是否设立了居住权或者去不动产交易中心查询房屋是否设立了居住权。否则，将面临着手握房本却无法居住的情形。

民法典关于居住权的相关法律规定

第十四章 居住权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。