/ 导读 /
离婚时房产能否分割？具体采用按份共有、作价补偿、变价补偿还是何种方式分割？如果房子给一方所有，要给另一方折价款吗？折价款怎么计算？折价款给多少合适？
带着这些问题，小编筛选了涉及房产分割且具有参考意义的有效案件，就大家普遍关心的上述问题，梳理如下，以供读者参考。
/ 情形二：直接分割 /
二、作价补偿的情形
作价补偿，指产权归一方所有，由其向另一方支付折价款，而对于产权归属一般由双方协商，协商不成的，法院可根据具体情况作出裁判；支付对方折价款的数额，同样优先遵循双方协商原则，协商不成的，可以进行评估并根据评估值确定。
但在司法案件的实际处理过程中，对于折价款的计算方式相对比较复杂，需要从时间节点上区分婚前和婚后情形、从出资方式上区分全款和按揭的情形。
（二）婚后共同出资购房
案例十七
解读：本案以房产现值（评估现值）为分割依据，法院具体计算方式为“房屋现值/2”，即3224300/2=1612150元＞1600000元（未取得产权配偶一方的实际主张）；需要注意的是，本案双竟双限商品房虽然无法办理产权证，但可以通过另案分割。
案件事实：张甲预购案涉房屋一套，因为系限价商品房，无法办理不动产权属证书。截止本案起诉时，该房屋购房合同未签订。
另查明，2011年12月23日张甲第一次缴纳房款150000元，旧房款冲抵24410.74元，2012年12月19日，张甲向校方缴款636182.5 元。
裁判观点：马某不主张该房屋的所有权，要求张甲根据评估报告的价值给予一次性经济补偿金1600000元的诉讼请求。法院经审查认定，涉案房屋的现价值评估为3224300元（不含婚后张甲对房屋装修的价值部分），根据双方离婚时财产分割的情况，即均按50%的比例进行夫妻财产分割，故法院对马某主张由张甲向其支付房屋经济补偿金1600000元的诉讼请求予以支持。
案例索引：武汉市中级人民法院(2020)鄂 01 民终 462 号
案例十八
解读：本案以房产现值（评估现值）为分割依据，法院具体计算方式为“房屋现值/2”，即1979600元/2=989800元；需要注意的是，本着照顾女方的原则，女方获得补偿款1000000元＞989800 元。
案件事实：原告陈某与被告童甲系夫妻，案涉房屋为夫妻共同财产，登记在童甲名下。后，陈某起诉离婚，请求分割案涉房产。由于原、被告双方对房屋价值未能达成一致意见，经法院委托评估，案涉房屋目前评估单价为11251元/平方米，总价为1979600元。
裁判观点：案涉房屋评估总价为1979600元。考虑到该房现由被告童甲及其子居住，本院认为该房归由被告童甲所有为宜，本着照顾女方的原则，由被告童甲向原告陈某支付房屋补偿款1000000元。
案例索引：武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1775号
案例十九
解读：本案以房产现净值（双方认可现值-债务）为分割依据，法院具体计算方式为“（房屋现值-尚欠贷款）/2”，即（房屋现值1700000元－尚欠贷款411039.49元）/2=644480.26元。
案件事实：2013年6月20日，詹甲与中国水电建设集团房地产武汉有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，由詹甲向该公司购买案涉房屋，建筑面积为83.07平方米，总金额为674964元，房屋首付款为204946元，贷款470000元。
房屋首付款由肖某支付48000元，余款由詹甲支付，詹甲自认其支付的首付款中有120000元系其父亲出资，该款系其父亲对夫妻双方的赠与。截止2020年8月15日，该房屋尚欠贷款为411039.49元，双方均认可此房屋现价值为1700000元，均同意此房由詹甲所有，由詹甲给予肖某相应补偿。
裁判观点：双方于婚后购买的案涉房屋系夫妻共同财产，现双方均同意该房屋的相关权益由詹甲享有，予以照准，詹甲应支付给肖某相应补偿款644480.26元。截止2020年8月15日，尚未偿还的涉案房屋的贷款由詹甲承担。
案例索引：武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终11903号
案例二十
解读：本案以房产现净值（房屋评估现值-债务）为分割依据，法院具体计算方式为“（房屋现值-尚欠贷款）/2”，即（房屋现值670757.1-尚欠贷款100000）/2=285378.55元。
案件事实：2012年5月16日，原、被告共同购买案涉房屋，购房款 463，331元，约定各占50%份额。现该房屋出租，租金由原告收取，尚有按揭贷款近10万元。
现评估市场价值为67.28万元。
裁判观点：案涉房屋婚后购买，为夫妻共同财产，按照约定各享有 50%的份额。该房屋现评估价值670757.1元，被告无住房，应当判归被告为宜，折抵共同债务（按揭贷款）后，由被告支付原告50%价款28.5万元。
案例索引：武汉市洪山区人民法院(2019)鄂0111民初8923号
案例二十一
解读：本案以房产现净值（双方认可现值-债务）为分割依据，法院具体计算方式为“（房屋现值-尚欠贷款）/2”，即（房屋现值88.38×12000－尚欠贷款202117.40）/2=429221.30元；由于房屋分割协议不成，法院根据双方现阶段居住状况，确定产权归名义登记人一方。
案件事实：熊某、刘甲婚姻关系存续期间，以熊某名义购买案涉房屋一套，房屋面积为 88.38 平方米，房屋总价款为410525元，贷款金额为28万元，贷款期限180个月，截止到2020年7月16日，贷款余额为202117.40元。庭审中，双方均同意房屋价值及装修费用按照面积88.38平方米及单价12000元计算。
裁判观点：案涉房屋系双方在婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产。现双方就房屋分割协议不成，本院根据双方现阶段居住状况，确定房屋归熊某所有，后续贷款由熊某负责偿还。双方均认可房屋现价值1060560元，熊某应补偿刘某429221.30元。
案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初1488号
案例二十二
解读：本案以房产现净值（双方认可现值-债务）为分割依据，法院具体计算方式为“（房屋现值-尚欠贷款）/2”，即（房屋现值300000-尚欠贷款83491.64）/2=108254.18元；需要注意的是，小产权房未能协商处置，法院一般不作处理；若有两套房产，可按一人一套进行处理。
案件事实：2007年4月20日，晏某与陈甲支付113000元购买了坐落于武汉市江夏区纸坊街***案涉房屋1。诉讼中，晏某与陈甲均陈述该房系小产权房，目前无法办证，晏某搬离前与陈甲陈乙共同居住在此房屋。
2015年，晏某、陈甲共同购买了案涉房屋2，登记权利人系晏某与陈甲。该房剩余房款以晏某之名在中国邮政储蓄银行贷款148000元支付，贷款期限10年。截至起诉之日，该房剩余贷款共计83491.64元。
裁判观点：本案中，晏某与陈甲均认可涉案房屋1系小产权房，目前无法办理产权证，且晏某与陈甲关于此房屋如何处置协商不成，故此房屋所有权的归属在本案中不予处理，由于陈甲与婚生子陈乙现居住在此房屋，故该房屋判归陈甲使用较为适宜。
本案中，考虑到涉案房屋1判归陈甲使用，而涉案房屋2贷款是以晏某名义申请办理且晏某亦无其他房屋居住，故涉案房屋2判归晏某所有更为适宜，此房屋剩余贷款由晏某偿还，晏某对陈甲进行相应的补偿。
由于晏某与陈甲均认可涉案房屋2现有价值按300000元计算，截至起诉之日该房屋剩余贷款共计83491.64元，故应由晏某补偿108254元给陈甲。
案例索引：武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初2334号
案例二十三
解读：法院具体计算方式“已付款本息/房屋总价款本息×房屋现值÷2”标准，亦即“（已付首付款+已经偿还贷款本息）/（已付首付款+已经偿还贷款本息+剩余尚未偿还贷款本息）×房屋现值/2”。
第 1 步，已付款本息为745,739.68元（已付首付款515304+已偿还贷款本息230435.68）；
第 2 步，房屋总价款本息为2981275.48元（已付首付款515304+已经偿还贷款本息230,435.68+尚未偿还贷款本息 1065535.8）；
第 3 步，已付款本息占房屋总价款本息的比例约为41.17%（已付款本息745,739.68/房屋总价款本息2981275.48）；
第 4 步，按照房屋现值（双方认可）计算的折价款的一半为524917.5 元[（41.17%×房屋现值 2550000）]/2。
案件事实：2016年8月10日，史甲、王某作为买受人购买案涉房屋，总房款1,685,304元，首付款515,304元，商业公积金组合贷款1,170,000元，贷款期限28年，其中商业贷款840,000元、公积金贷款330,000元。该房屋于2018年12月 31日交付，现空置未装修。
截止2019年10月21日，该房屋已经偿还贷款本息230,435.68 元，剩余贷款本金1,065,535.8元。已付首付款515,304元及已经偿还贷款本息230,435.68元，占房屋总价款本息的比例约为41.17%。
裁判观点：综合史甲、王某双方名下房屋状况，就该房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》合同权益归王某所有，剩余贷款本金1,065,535.8元及剩余利息由王某负担，就该房屋已支付的首付款、已偿还的贷款本息及对应的增值部分，由王某对史甲予以补偿。
该房屋已付首付款515,304元及已经偿还贷款本息230,435.68元，占房屋总价款本息的比例约为41.17%。结合双方认可的现房价2,550,000元，王某应补偿史甲524,917.5元。
案例索引：武汉市中级人民法院（2020）鄂01民终456号
归纳而言，婚后共同出资购房，法院主要考虑因素包括但不限于房产的实际居住情况、涉案房屋数量、对女方的保护等因素。在进行分割时，总体思路是按房产现值的一半来计算折价款。
来源：最高人民法院司法案例研究院
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